Вопрос накопления денежных средств на капитальный ремонт стоит перед каждым собственником. Законом на каждого собственника помещения в многоквартирном доме, как физического, так и юридического лица, наложена обязанность по содержанию дома.
Способ накопления денежных средств на капитальный ремонт собственники могут выбрать на общем собрании. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации существует несколько способов формирования фонда капитального ремонта: на счете регионального оператора капитального ремонта (так называемый «Котёл»); специальном счете регионального оператора и на специальном счете управляющей организации или товарищества собственников жилья. Если речь идет о спецсчете регионального оператора, то он также, по решению собственников, может быть: с предоставлением полномочий по организации капитального ремонта региональному оператору, без предоставления полномочий по организации капитального ремонта региональному оператору. В случае если полномочия по проведению капитального ремонта не предоставлены, функция регионального оператора сводится только к аккумулированию взносов на капитальный ремонт. За организацию и проведение капитального ремонта отвечает тот, кто уполномочен собственниками по решению общего собрания.
На что же должны обратить внимание собственники при выборе способа формирования фонда капремонта:
Во-первых, проанализировать уровень собираемости взносов на капитальный ремонт. Насколько соответствует сбор средств на капитальный ремонт потребности дома в ремонтных работах. Плюс необходимо проанализировать платежную дисциплину.
Во-вторых, необходимо учитывать активность собственников по вопросам, связанным с общедомовым имуществом.
И в-третьих, если собственники хотят перейти на счет управляющей организации, обязательно нужно рассмотреть готовность управляющей компании самостоятельно аккумулировать взносы и нести ответственность за организацию и проведение капитального ремонт дома.
Часто собственники переоценивают свои возможности, уходят на специальный счет и в последствии не могут исполнить работы, предусмотренные Региональной программой капитального ремонта, в установленный период. Согласно статьи 189 ЖК РФ: «В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета…»
В 2020 году в «Котёл» из-за неисполнения Региональной программы «упало» около 50 многоквартирных домов.
На конец августа в Новгородской области собственники 3653 многоквартирных домов выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, 561 многоквартирный дом доверил свой специальный счет региональному оператору, 621 домов находятся на специальном счете управляющих организаций. Еще для 98 домов, включенных в Региональную программу капитального ремонта, срок выбора способа формирования фонда не истек. К таким домам относятся новостройки, так как для них обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает по истечении пяти лет с даты включения данного дома в Региональную программу капитального ремонта.
Судя из обращений собственников и старших по дому, чаще всего выбор «Котла» связан с большим доверием собственников к региональному оператору нежели к управляющей организации. К тому же не все уверены, что успеют самостоятельно накопить необходимое количество средств к периоду проведения дорогостоящего ремонта в доме (капитальный ремонт крыши или замена лифтового оборудования). Подкупает и наличие технадзора, который следит за ходом ведения работ и несет ответственность за качество производимого ремонта.
Гарантийный срок на работы по капитальному ремонту составляет 5 лет, однако, подрядные организации могут обанкротиться за это время. Тут может помочь Региональный оператор, который возьмет на себя ответственность за гарантийные обязательства перед собственниками, но только по «Котловым домам».
Еще одним из доводов в пользу счета регионального оператора является оказание бесплатной юридической помощи. Юристы Фонда ведут активную судебную работу: по недопускам при проведении капитального ремонта, с задолженностью по взносам, с нерадивыми подрядными организациями, а также отстаивают интересы собственников в суде по вопросу возмещения средств, потраченных на капитальный ремонт, который должен был быть проведен органом местного самоуправления по решению суда.
Хочется отметить, что с начала реализации Региональной программы капитального ремонта в Новгородской области подавляющее большинство собственников выбирает способом формирования фонда капитального ремонта - счет регионального оператора.