Капитальный ремонт любого многоквартирного дома (далее – МКД) предполагает ответственный и профессиональный подход к обязанностям и обязательствам. А потому ключевой вопрос, с которым рано или поздно сталкивается заказчик – гарантии по выполненным работам. Вопрос о гарантийных обязательствах не теряет актуальности никогда.
Если фонд капремонта МКД формируется на спецсчёте, владельцем которого является управляющая организация или ТСЖ, тогда контроль за работой подрядчиков и ответственность за недостатки проведенного капремонта ложатся на управляющую организацию или ТСЖ.
Если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, тогда контроль за работой подрядчиков ложится на СНКО «Региональный фонд». В соответствии с пунктом 2.11 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и/или выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД обязан нести ответственность перед собственниками помещений в МКД за качество оказанных услуг и/или выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и/или выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений.
Качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам по капитальному ремонту.
Результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или соответствовать предъявляемым требованиям, и в пределах разумного срока быть пригодным для использования.
То есть, гарантией по капитальному ремонту являются работы, выполненные подрядчиком в рамках договора и дефекты, не возникли по причине погодных условий или влияния третьих лиц. Например, течет крыша – такой дефект должен устранить подрядчик в рамках гарантийного ремонта или просачивается влага через межпанельные швы фасадов – тоже устраняет подрядчик.
К гарантии по капитальному ремонту не относятся работы, которые выполняются в рамках текущего ремонта управляющей или обслуживающей организацией и ремонт элементов не известного содержания не относящихся к конструктивному элементу крыши.
Обслуживание, содержание и текущий ремонт МКД не являются случаями гарантии по капремонту.
Согласно пункту 7 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», к работам по содержанию и обслуживанию МКД относятся: проверка, очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод, проверка, очистка кровли от скопления снега и наледи. При этом, удаление наледей и сосулек производится по мере необходимости. Также от снега, снежных навесов и наледи очищают все виды кровли, балконы и козырьки.
Таким образом, очистка от снега крыш МКД и прилегающих территорий – обязанность собственников, а также руководителей управляющих и обслуживающих организаций.
На основании изложенного следует, что, если управляющей компанией недобросовестно выполняются обязанности по обслуживанию и содержанию жилого фонда, вследствие чего происходит, обрыв снегозадерживающих конструкций, или, из-за неубранного снежного покрова на кровле происходят протечки в жилые помещения или на фасад, это не может относиться к гарантийным обязательствам, предусмотренных договорами подряда на капитальный ремонт, и устраняются управляющей компанией самостоятельно.